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从少合作到扩合作龙湖也搞小股操盘

发布时间:2021-01-07 12:10:17 阅读: 来源:焊管厂家

记者 胡芳洁 与其他公司合作开发项目,龙湖对此一直持保留态度。即使在去年7月,龙湖地产在内部讨论外界对此的质疑时,还进一步解释为什么不和其他公司合作。

不过到了今年,“扩合作”已经成为龙湖最重要的运营策略之一。到目前为止,龙湖已经有至少四个合作开发项目,为此,龙湖成立了专门的部门来推动这一工作。

从“少合作”到“扩合作”

经济观察报记者了解到,今年以来,龙湖在合作开发上的态度,确实发生了重大的转变。

在今年3月香港业绩会上,龙湖管理层对媒体明确表示,“扩合作”是今年公司运营的关键词。

在今年之前,龙湖很少与其他企业合作开发项目,仅上市前在个别项目上与香港置地、ING等进行过合作。而目前,龙湖已经至少拥有四个合作开发项目,分别是和绿地合作的北京昌平沙河区域的滟澜新宸,和中青旅(600138)合作的北京司马台长城的长城源著、和海外基金合作的重庆红旗河沟项目,以及通过部分股权收购来进行合作开发的佛山项目。

以北京昌平滟澜新宸项目为例,该项目地块由龙湖在去年11月28日竞得,总价21.6亿元。该项目的开发商为北京锦昊万华置业有限公司 ,原为龙湖的间接全资子公司。不过,到今年3月,该公司引入两个投资人,分别是绿地和合景泰富。

但该项目依然以龙湖?滟澜新宸的名称进行销售和推广。

“该项目由龙湖负责操盘。”龙湖地产一位负责人对经济观察报表示。

该项目在今年6月正式开始销售,主推紧凑型三居室,销售情况良好。

此外,龙湖在北京的另一个项目,也是采取合作开发的方式,即位于古北水镇内的长城源著项目,合作对象则是古北水镇的开发方中青旅,这也是龙湖首次尝试跨界合作。该项目预计在今年下半年面世。

除了上述与开发公司的合作开发以外,龙湖也在积极拓展与海外基金的股权合作。重庆红旗河沟鹞子丘地块项目就是如此。该项目由龙湖于去年12月竞得,总价25.2亿元,是一个商业、居住类项目。

目前,该项目引进了以渣打银行为主的一组海外投资者,他们提供资金,获得项目股权,但龙湖操盘项目,负责日常运作和经营。目前,具体的合作方式是,龙湖地产占股51%,以渣打银行为主的一组投资者以及一家境外基金管理公司,占项目股份约49%。

“这是公司上市以来首次与境外基金进行股权合作,对于公司进一步拓宽融资渠道有着创新性意义。此次合作部分资金来源是与渣打银行自有基金的合作,资金来源稳健、安全,提升了其他投资者对本项目合作的信心。”龙湖地产一位负责人表示,“此次合作,本着同股同权原则,无保本保收益的约定,双方共同承担风险。由龙湖负责项目的日常运作及经营,利于保证品质和决策效率。”

除了合作开发、与海外基金合作以外,龙湖还在尝试股权收购的方式获得项目,与原股权方合作开发,以进入新市场。佛山项目就是这样的案例。龙湖以合作方式获取广东佛山顺德新城地块,其中龙湖权益比例56.8%,初探珠三角市场。可以看到,龙湖目前的合作项目,从去年底就开始出现,可以推测,龙湖的扩合作,在去年下半年应该已经开始具体的实施,并且以各种方式同时展开。

经济观察报记者了解到,为了将扩合作策略更好地落地,龙湖专门组建了一个集团合作项目投资管控小组,该小组成员由集团投资事务中心、金融资产中心、风险管理中心和财务管理中心的相关人员组成。其中,金融资产中心,是今年初新成立的一个部门,专门负责与金融机构、专业基金机构等财务投资人的股权合作。

动力

“适当放开与优秀同行和基金的股权合作,目的是提升自有资金的使用效率,降低财务风险。”龙湖地产负责人表示。

龙湖地产负责人认为,龙湖的扩合作,是公司经历了多年的全国化布局后,积累了一定的运营操盘能力和品牌影响力,具备了合作开发的可行性,从而在财务稳健的前提下,让公司有更大余地适应市场的挑战,通过合作的方式实现更大的利益。

不过在兰德咨询总裁宋延庆看来,龙湖启动扩合作策略,有更深层的原因。

龙湖的海外融资方面的优异表现,为业内所共识,近年来,在海外融资方面,龙湖一直是国内融资成本最低的民营房企之一。

“资本方面,有财务资源带来的影响,它发行了一些无担保美元港元债券,银团债权方对企业的负债率会有限制,有约定,这种也阻碍了发展,例如中海地产也是如此,经常在国外拿美元港元债的房企,债权方给他很便宜的钱,也对他有很多约定,如净负债率不能超过多少,负债增长率也有约定,这就导致,我们会看到他们的债务风险低,盈利指标好,但发展速度保守。”宋延庆说。

目前来看,龙湖显然不会放弃低成本融资优势而去追求高增长。但扩合作,可以让龙湖在保持财务优势、融资优势的同时,获得一定的规模增长增速。

实际上,对于地产行业而言,近年来,合作开发已经成为一个明显的趋势,并且在不断扩大。

北京睿信至诚管理顾问公司董事总经理郝炬多年来一直进行大型房企测评方面的工作,他表示,近几年的数据都说明了这一点。

“这种合作开发,有一个指标可以反映,就是看少数股东权益。少数股东权益占总权益的比重,一直在上升。”郝炬说,从总体测评结果来看,2009年、2010年,这一比例约在7%-8%,而到了今年,这一比例已经上升到了19%左右。

“目前,房地产行业已经进入增量放缓的阶段,只有通过合作,才能有效地实现规模增长。另外就是资本的问题,房企都面临负债率、资金方面的压力,合作能够获得资金方面的支持。”郝炬表示,这一局面,不仅对龙湖,对其他企业也是如此。

郝炬表示,除了对规模增长、资金等方面的需求外,专业能力的互补,也是房企进行合作的推动力。“例如龙湖,早期在北京等地的产品做得好,但是后来在扩张期获取的一些项目,也有遇到挑战。”郝炬说,与其试错,不如直接找有优势的企业合作。

龙湖的扩合作策略还属于起步阶段,接下来,可能会看到龙湖更多的合作项目。而龙湖地产负责人表示,在合作上,龙湖秉承的原则,一是股权合作、风险共担,二是由龙湖操盘。

(责任编辑:HN666)

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